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《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角》



20個都更案例?20項建物觀念?20條契約解析

精準掌握都更權益自保之道



原本坐擁一樓金店面，都更後一樣選得到嗎？

以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理？

重建費用需要多少錢？由誰來負擔？



合約密密麻麻，行政程序一關又一關

你，真的知道怎麼保障自己的權益嗎？



不懂蓋房實務，法條內容像天書，都更合建規劃讓人心慌慌！

專業律師解析真實案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，讓地主與建商充分合作、創造雙贏。

魔鬼藏在哪些細節裡，不藏私全公開！

專業推薦

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張金鶚 政治大學地政系教授

林旺根 地政士公會全聯會榮譽理事長

李永然 永然聯合法律事務所所長

彭揚凱 專業者都市改革組織秘書長

吳錦宗 中華都市更新全國總會理事長

林育全 臺北市都市更新整合發展協會執行長

謝明珍 新北市都市更新推動協會理事長

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  作者介紹

  
  
  
  
  
  
  蔡志揚
  
  
  
  執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
  
  
  
  現職：
  
  宏道法律事務所律師
  
  
  
  經歷：
  
  內政部都市更新及爭議處理審議會委員
  
  內政部聽證程序主持人
  
  內政部都市更新諮詢小組委員
  
  內政部營建署都市更新條例修法委員
  
  臺北市都市更新顧問小組成員
  
  臺北市政府都市更新推動小組委員
  
  臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
  
  臺北市都市更新推動中心董事
  
  新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
  
  新北市建築師懲戒委員會委員
  
  桃園市建築師懲戒委員會委員
  
  桃園市政府現有巷道評審小組委員
  
  勞動部法規會委員
  
  勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
  
  律師公會全聯會不動產委員會委員
  
  

一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角－目錄導覽說明

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  作者序
  
  
  
  PART 1都更×合建基本觀念
  
  01老房可以靠都市更新重生嗎？
  
  02我家的土地和房子可以都市更新嗎？
  
  03想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
  
  04參加都更一定要拆房重建嗎？
  
  05都更過程有幾道程序？
  
  06即使有都更意願，也要簽一堆文件？
  
  07實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
  
  08自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
  
  09獎勵容積有什麼好處？
  
  10新房子的陽台、走廊等地可以改成室內嗎？
  
  11面積有不同單位？
  
  12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
  
  13新房子一定要有公設嗎？
  
  14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
  
  15以「權利變換」做分配，是以什麼變什麼？
  
  16不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
  
  17以「合建」做分配？
  
  18合建是什麼意思？
  
  19選擇合建，如何保障自己的權利？
  
  20常見的合建條件為何？
  
  
  
  PART 2都更×合建契約真實案例
  
  01蝦密？一樓分到的比樓上還少？
  
  02一坪五十萬找補竟變成一百五十萬？
  
  03選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
  
  04「無用」的合約分配？
  
  05簽名前，必定詳細審閱合約
  
  06依照約定分配，不如依照審議結果
  
  07有條件的優惠？
  
  08一加一不等於二？原條文不見了！
  
  09合建？權變？傻傻分不清！
  
  10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
  
  11簽約後地主故各銀行房貸利率2018意搞破壞，法院判賠！
  
  12合約沒約定地主要配合用印，都更案卡住！
  
  13遇到「龍腦」，該怎麼辦？
  
  14基地範圍怎麼變大兩倍？
  
  15誰來負擔營業稅？
  
  16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
  
  17建商灌公設，找補變成上千萬！
  
  18合約沒退場機制，成萬年合約！
  
  19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆建商不賠！
  
  20存證信函對方名字寫錯字，解約竟不合法？
  
  
  
  PART 3都更×合建契約解碼
  
  01更新標的
  
  02實施方式與建築規劃
  
  03雙方分配比例
  
  04分配價值及差額價金找補
  
  05甲方選配房屋及汽車停車位之原則
  
  06搬遷費補貼與租金補貼
  
  07保證金之支付與返還
  
  08信託管理
  
  09甲方應配合及履行之事項
  
  10甲方產權保證
  
  11現有房屋騰空點交作業
  
  12設計變更
  
  13工程施作
  
  14工程期限
  
  15更新大樓驗收交屋
  
  16保固責任
  
  17稅費負擔
  
  18違約處理
  
  19解除或終止契約
  
  20其他約定
  
  
  
  附錄
  
  01危老條例
  
  02 PART 2案例與PART 3契約對照索引表
  
  03都市更新合作興建契約範本
  
  

【獎勵容積有什麼好處？】

──都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商，願意共同參與都市更新，依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會，其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用？說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多，分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%，如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵，這塊地就會增加67.5%的容積（225%×30%=67.5%），容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積，便可以蓋2.925坪的室內面積，多了0.675坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵，很多人以為藉由都市更新，就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪，而你有臺北市商三的土地十坪，雖然我們都擁有十坪土地，但是我們兩人參與都更之後，可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新，對自己的權益會有什麼變化，我們應該客觀地了解，而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同，都須評估之後才能確定。

【瞎米？一樓分到的比樓上還少？】

地區：臺北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

臺北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：她（地主）所提供土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合約並記載房屋面積價值之換算，係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。

除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過合約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。